POUR MIEUX PRÉPARER VOTRE PROJET
POURQUOI INVESTIR DANS LE NEUF Les avantages La VEFA Les garanties du neuf Les avantages financiers Loi Pinel Frais de notaire La possibilité de personnaliser votre logement La RT 2012 & La certification NF Tout comprendre
En choisissant le neuf, vous faites le choix d’acheter un bien plus respectueux de l’environnement, bénéficiant de toutes les normes et financièrement plus avantageux.
L’achat d’un bien immobilier neuf est probablement la meilleure des garanties. Les logements neufs sont livrés en parfait état. Grâce à l’utilisation de matériaux de qualité et l’installation d’équipements de dernière génération, investisseurs et accédants à la propriété n’ont à se préoccuper ni de l’entretien, ni de la maintenance. À l’inverse, porter son choix sur un immeuble ancien est souvent synonyme de travaux à court ou moyen terme dans le logement lui-même ou les parties communes.
La VEFA (la vente en l’état futur d’achèvement) consiste à acheter sur plan ou en cours de construction, un logement (appartement ou maison) en copropriété ou une maison individuelle.
Très encadrée, la législation protège l’acquéreur des risques encourus par des contrats très stricts et des garanties assorties d’assurances.
Le promoteur reste le maitre d’ouvrage pendant la durée du chantier, c’est lui qui traite avec l’architecte et les entreprises.
Loi du 3 janvier 1967 – loi du 7 juillet 1967 – loi du 17 mai 2011 (art.22)
L’immobilier neuf offre aux acquéreurs, grâce à un cadre juridique très encadré de multiples garanties. Le contrat de réservation, établi selon le code de la construction et de l’habitat, contient et formalise, une fois les signatures apposées, ces garanties fournies lors de l’achat d’un bien neuf.
Pendant l’année qui suit la réception des travaux, vous bénéficiez d’une garantie de parfait achèvement. Cette garantie impose à l’entreprise quia réalisé les travaux de pépé-arer tous les désordres signalés au cours de l’année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.
Les éléments suivants sont notamment couverts :
– les canalisations,
– les tuyauteries,
– les revêtements,
– les portes et fenêtres.
La Garantie Financière d’Achèvement a une durée d’un an à partir de la date de réception des travaux. Elle a pour but de fournir une garantie légale contrôlant l’accomplissement des travaux. Cette garantie est obligatoire. Elle est exigée par le notaire pour se prémunir cas ou le constructeur ne puisse pas terminer la construction.
Pendant les 2 ans qui suivent la réception des travaux, vous bénéficiez de la garantie biennale. Cette garantie impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas correctement pendant les 2 années qui suivent la réception des travaux.
Il s’agit de tous les éléments d’équipement qui peuvent être enlevés sans dégrader le bâti (par exemples : le ballon d’eau chaude, les volets).
Pendant les 10 ans qui suivent la réception des travaux, vous bénéficiez de la garantie décennale. Cette garantie impose à l’entreprise de réparer les dommages survenus au cours des 10 années suivant la réception des travaux.
Il s’agit des dommages qui :
– compromettent la solidité du bâti (par exemple, risque d’effondrement),
– ou rendent la construction impropre à sa destination (par exemples : défaut d’étanchéité, fissures importantes).
La loi dit que tout entrepreneur (artisan, cmi, …) doit garantir, pendant 1 an après leur réception, que les ouvrages qu’il a réalisés resteront en « parfait état » (sauf l’usure normale ou une dégradation accidentelle), c’est-à-dire que tout artisan doit revenir, à ses frais et indépendamment de toute assurance, pour rectifier tout ce qui n’irait pas.
Ce qui veut dire que pendant cette première année qui suit la Réception, c’est-à-dire pendant l’année de « parfait achèvement », un artisan ou un cmi ne peut pas vous dire : « Ah, pour ça, je fais une déclaration de sinistre, je préviens mon assureur, il prendra la suite de cette affaire ». Non, il vous doit cette réparation. Qu’il contacte ou pas son assureur n’a pas à entrer en ligne de compte, il peut le faire de son coté s’il veut, mais vous n’avez pas à en tenir compte (c’est son affaire, vous n’avez pas à avoir à faire avec son assureur).
Seuls les sinistres entrant sans conteste dans la « Garantie décennale » ne sont pas compris dans la « Garantie de parfait achèvement ». Dans ce cas seulement, c’est la procédure de déclaration de sinistre qui se met en route.
La loi dit que tout « constructeur » (au sens juridique du terme : artisan, cmi, architecte, bureau d’études,…) doit garantir, pendant 2 ans après leur réception, les ouvrages de fonctionnement dissociables du gros-œuvre ou qui ne sont pas strictement indispensables pour habiter (dans le cas d’un logement). Cela concerne par exemple : un robinet, une prise courant, une serrure,… Pour les menuiseries, le cadre scellé au gros-œuvre relèverait de la garantie décennale et l’ouvrant (démontable) de la garantie de bon fonctionnement. Idem pour les canalisations, suivant qu’elles sont scellées dans le gros-œuvre (garantie décennale) ou apparentes (garantie de bon fonctionnement).
La Garantie de bon fonctionnement est donc « de droit ». Elle existe toujours, on ne peut pas s’en dispenser (même si un contrat le disait, ce serait une clause illégale, donc nulle). Par contre, il n’y a pas d’obligation d’assurance expresse pour elle. L’artisan vous doit cette garantie, mais il est possible qu’il ne soit pas assuré pour cette garantie-là. Dans ce cas, il vous la garantit sur ses biens propres. Si l’artisan n’existait plus quand survient le dommage, vous n’aurez personne contre qui vous retourner, à moins que vous ayez pris un architecte, évidemment.
En fait, cette garantie est considérée comme étant une extension de la Garantie décennale. Elle prend donc la forme d’une « option » de la Garantie décennale. Vous devrez absolument vérifier qu’elle est bien mentionnée dans l’attestation d’assurance décennale que le professionnel vous remettra.
La loi dit que tout « constructeur » (là aussi au sens juridique du terme : artisan, cmi, architecte, bureau d’études,…) doit garantir, pendant 10 ans après leur réception, les ouvrages de structure (gros-œuvre, charpente, …) qui assurent la solidité (stabilité) du bâtiment, ou ceux qui le rendraient impropre à sa destination, c’est-à-dire qui rendrait les lieux inhabitables pour un logement.
La Garantie décennale est elle-aussi « de droit ». Elle existe toujours, on ne peut pas s’en dispenser (même si un contrat disait le contraire, ce serait une clause illégale, donc nulle). Par contre, il est obligatoire d’être assuré pour cette garantie, auprès d’une compagnie d’assurance tierce (on ne peut pas « s’auto-assurer »). Vous devez donc vérifiez là-aussi que le professionnel vous remettra une attestation d’assurance décennale (et pensez à vérifier à cette occasion qu’il y a bien l’option « Garantie de bon fonctionnement » de 2 ans).
Nota : Attention à une bizarrerie : les dates de validité de l’assurance doivent comprendre le jour où le chantier global est ouvert, pas forcément le jour où les travaux sont faits ! Par exemple, pour un chantier ouvert en novembre 2017 (terrassements, fondation, etc.), le carreleur doit avoir une attestation d’assurance valable en novembre 2017, même s’il ne fait les travaux qu’en mai 2018 ! et même s’il n’est plus assuré en mai 2018 (ce qui serait inquiétant par ailleurs, mais qui ne remet pas en cause sa garantie décennale : il reste assuré et donc vous restez couvert).
C’est une assurance complémentaire, mais elle ne correspond pas à une extension de garantie. Elle assure les mêmes travaux, suivant les mêmes garanties légales (décennale 10 ans avec option « bon fonctionnement » 2 ans). En prenant cette assurance, vous payez une prime d’assurance qui correspond au service qu’apporte l’assureur D-O : en cas de déclaration de sinistre, c’est lui qui gère la gestion du sinistre, vous n’avez à faire qu’à lui.
Mais ce n’est pas parce que vous n’avez pas de D-O que vous ne serez pas assuré en décennal : les assurances des artisans, architecte, cmi, bureau d’études, etc. restent de toute façon valables, qu’il y ait D-O ou pas (par exemple, vous n’aurez pas de remise de prix sur chacun de ces professionnels parce que vous aurez payé un D-O, chaque professionnel paiera de toute façon sa propre prime d’assurance).
Nota : bizarrerie de la loi là-aussi, l’assurance D-O est obligatoire pour tous, mais aucune sanction n’est applicable aux particuliers (personnes physique) qui construisent leur logement pour eux-mêmes ou pour leurs ascendants ou descendants. Attention, vous devez construire pour vous-même, et vous ne devez pas être une société (par exemple une SCI familiale : personne morale ! donc D-O obligatoire et sanctionnable). Vous ne pouvez pas non plus faire faire vos bureaux ou atelier, etc. sans D-O : ce sera sanctionné car ce ne sont pas des logements. Il s’agit de sanctions pénales, amende financières et (très éventuellement, quand même) emprisonnement…
La garantie acoustique
NRA
La NRA (Nouvelle Réglementation Acoustique) d’un logement neuf construit en VEFA fixe, depuis 1996, des seuils minimaux d’isolation phonique à respecter, en fonction de l’usage des parties communes de la résidence, des pièces de l’habitation, des équipements collectifs et des différents types de bruits.
Il est très important que tous les professionnels à qui vous vous adresserez soient également assurés en Responsabilité Civile. Les assurances que l’on vient de voir ne couvrent strictement que les travaux proprement-dits, pas les autres dommages qui peuvent résulter du chantier. Par exemple, si un artisan dégrade le toit du voisin en enduisant la façade et provoque un sinistre, les assurances (décennales, etc.) n’interviendront pas, car il ne s’agira pas des travaux que vous avez commandés (vous n’avez pas commandé les travaux de toiture de votre voisin, ce n’est pas l’enduiseur qui a construit le toit du voisin). C’est donc l’assurance de l’artisan qui paiera les dégâts. Et votre voisin pourra s’il le veut se retourner contre vous, en tant que maître d’ouvrage de l’opération (par exemple si l’artisan n’est pas assuré en Responsabilité Civile).
Vous devrez donc vérifier que tout le monde est également bien assuré en Responsabilité Civile – votre architecte le fera pour vous.
Enfin, un architecte (c’est-à-dire un professionnel inscrit au Tableau de l’Ordre des architectes) vous doit une garantie qui est propre à notre profession et correspondant au Code de Déontologie des architectes :
https://www.architectes.org/code-de-deontologie-des-architectes
Pour résumer, voici un Tableau récapitulatif :
Prêt à taux zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro (PTZ) vous permet de financer une partie de l’achat ou de la construction de votre future résidence principale. Pour y avoir droit, il ne faut pas dépasser un montant de revenus maximum. La plupart du temps, il ne faut pas non plus avoir été propriétaire de son domicile durant les 2 années précédant le prêt. Le montant du PTZ accordé dépend de la zone où se situe votre futur logement. Il est possible de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts.
La Défiscalisation
Pinel, LMNP, Censi Bouvard…
En immobilier le champ d’action est extrêmement large.
En fonction du bilan patrimonial établi, votre conseiller pourra vous exposer précisément la stratégie à mettre en place. La volonté est de faire du sur-mesure en fonction de vos capacités, vos objectifs et votre sensibilité immobilière.
TVA Réduite
Lors de l’achat d’un bien neuf Le taux de TVA est de 20 % dans la majorité des cas.
Toutefois le taux réduit de 5,5 % pourra s’appliquer sous certaines conditions détaillées ci-dessous, lors de l’acquisition de logements destinés à devenir la résidence principale de l’occupant.
Le taux réduit de 5,5 % s’applique dans les zones d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV), en cas de construction ou d’acquisition de logement à usage de résidence principale.
la DÉFISCALISATION AVEC LA LOI PINEL:
1-Principes de la Loi Pinel :
Vous Devenez Propriétaire d’un Bien Neuf. Votre Bien est Loué 6, 9 ou 12 ans. L’État vous rembourse jusqu’à 21% du Prix, jusqu’à 63.000€!
2-Investir sans Apport :
L’investissement locatif est le seul placement accessible à crédit et sans apport personnel. Vous pouvez en profiter jusqu’à 100% de la valeur du bien.
3-Protegez votre Famille :
Par l’assurance décès invalidité incluse dans le crédit immobilier, en cas de problème grave, l’assurance rembourse à la banque la totalité du crédit.
4-Preparez votre Retraite :
L’Immobilier vous offre à la fois: un capital (la valeur du bien) et une rente (le loyer), c’est à dire un revenu complémentaire. Faites votre Simulation Maintenant!
Les frais communément appelés « frais de notaire » sont réduit par rapport à l’achat d’un bien ancien en moyenne 2,5% au lieu de 8%
Ils comprennent :
Les honoraires du notaire ;
Les droits de mutation au taux réduit de 0,71 % ;
La contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 %
Imaginez votre cuisine idéale
Prévoyez vos rangements sans négliger l’esthétisme
Une verrière vous apportera une touche de modernité et plus de lumière
En investissant dans un bien neuf, vous avez la possibilité de personnaliser votre logement pour qu’il corresponde pleinement à vos envies
L’un des nombreux avantage d’investir dans un bien neuf est que vous pouvez apporter votre touche personnelle à votre projet immobilier.
Repenser les espaces, anticiper votre future décoration d’intérieure.
Votre conseiller Simply-up,vous accompagnera lors de vos échanges pour approfondir ensemble la personnalisation de votre bien.
Personnaliser votre logement neuf selon vos besoin
Des logements moins énergivores, lumineux
Plus agréable, et respectueux des normes énergétiques.
À la clé, un réel confort de vie au quotidien, mais aussi des économies puisque
La RT 2012 a pour objectif : de limiter les consommations d’énergie en construisant des bâtiments avec de faibles besoins énergétiques, bien orientés et bien isolés, équipés de systèmes énergétiques performants, d’impulser l’évolution des technologies pour le bâti et les équipements, de diminuer les charges des occupants.
Pour le confort thermique et acoustique
La certification NF Logement prend en compte: le confort thermique, la durabilité de l’ouvrage, le confort acoustique, l’aménagement des cuisines (raccordements des équipements ménagers), la sécurité (contrôles d’accès aux immeubles et portes blindées certifiées A2P), l’accessibilité et l’adaptabilité de l’habitat aux besoins des personnes âgées, la performance des installations de ventilation. Cette certification est moins exigeante que la certification Qualitel en ce qui concerne l’acoustique globale du bâtiment, mais garantit de meilleures performances à l’intérieur du logement (isolement de la chambre par rapport au séjour…). Le promoteur est chargé d’évaluer ou de faire évaluer chacun de ces sept critères techniques. Il doit, en outre, constituer, au moment de la livraison, un document d’information (livret du propriétaire) et le remettre aux habitants et au futur gestionnaire. Par ailleurs, le promoteur doit remplir certaines obligations: information lors de la commercialisation et pendant le chantier, garantie financière, respect d’un délai de remise en conformité en cas de réserves à la livraison.
Des critères supplémentaires
La certification environnementale multicritère NF HQE s’appuie sur la démarche “haute qualité environnementale” (HQE), organisée en 14 cibles, dont le traitement est plus ou moins approfondi.
1. Relation harmonieuse du bâtiment avec son environnement immédiat.
2. Choix intégré des procédés et des produits de construction.
3. Chantier à faibles nuisances.
4. Gestion des déchets d’activité.
5. Gestion de l’énergie.
6. Gestion de l’eau.
7. Gestion de l’entretien et de la maintenance.
8. Confort hygrothermique.
9. Confort acoustique.
10. Confort visuel.
11. Confort olfactif.
12. Qualité sanitaire des espaces.
13. Qualité de l’air.
14. Qualité de l’eau.
Chaque cible est notée suivant un niveau de performance choisi par le promoteur: B (bon), P (performant) et TP (très performant). Pour être conforme à la certification, le bâtiment doit présenter au moins sept cibles de niveau P.
L’affichage de cette certification va être simplifié afin d’être plus lisible. Le profil NF HQE s’appuiera sur quatre thématiques: énergie et économies, confort d’usage, santé et protection contre l’intrusion, environnement.
Vous avez des questions ? C’est normal !
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